隨著醫療技術的進步與平均壽命的延長，老齡化問題日益嚴重，讓退休規劃成為大家關注的焦點。許多高齡者面對經濟壓力，逐漸考慮「以房養老」這種退休資金的補充方式。那麼，以房養老究竟是什麼？它有哪些優缺點？如何選擇合適的銀行來進行貸款？本文將針對這些問題進行深入探討。
一、什麼是以房養老？
「以房養老」又稱為不動產逆向抵押貸款，簡單來說，就是將自己名下的房產抵押給銀行或金融機構，換取每月穩定的退休金收入。最重要的是，借款人可以繼續住在原本的房屋，無需搬離。這種方式幫助長者在維持居住權的同時，獲得穩定的收入來源，緩解經濟壓力。然而，這樣的方案真的能達到理想效果嗎？我們將透過以房養老優缺點分析，幫助您做出更明智的選擇。
- 減輕子女負擔：現今的社會結構發生變化，老年人口不斷增加，年輕世代則面臨經濟壓力。以房養老為高齡者提供了穩定的收入來源，減輕了子女的經濟負擔。
- 保有房屋所有權：在辦理以房養老時，房屋僅是抵押給銀行，借款人仍保有房屋所有權，享有居住權。
- 實現在地老化：透過以房養老，高齡者可以繼續住在原本的房子裡，不需要搬離，維持熟悉的生活環境。
- 收入增加且資金用途無限制：貸款所得的退休金沒有嚴格的使用限制，借款人可以靈活運用資金以應對生活需求。
- 稅務規劃效果：以房養老貸款債務可全數扣減遺產總額，對稅務規劃有一定效果。借款人百年之後，繼承人可以選擇「借新還舊」的方式來清償貸款，並保有房產。
三、以房養老的缺點
- 抵押品審核嚴格：以房養老的申請審核對房產條件較為嚴苛，特別是地段和屋齡成為銀行考量的重要因素。
- 城鄉差距影響貸款額度：房價較高的都市地區，借款額度通常較高，相對於地段不佳的房產，貸款人能每月獲得的金額也會有所差異。
- 長壽風險：若借款人壽命超過貸款期限（通常為30年），可能面臨生活費不足、無法清償貸款等問題。
- 利率波動風險：隨著貸款年限的延長，銀行支付的利息會逐漸增加，導致養老金金額縮水，特別是在通貨膨脹的影響下，原本的退休金可能不再足夠。
- 繼承問題：若繼承人無法清償貸款，銀行有權處分房產，這會影響到繼承人未來的資產分配。
四、以房養老的發展趨勢
隨著社會結構的改變，以房養老已逐漸成為退休規劃的替代方案之一。未來，隨著社會對高齡人口的關注，相關法規與銀行的審核機制也會進一步完善。
- 傳統觀念的影響：由於華人社會傳統上強調房產傳承，對以房養老仍存在一定的心理障礙。不過，隨著「有房無現金」的現象普遍，這種觀念或將逐漸改變。
- 風險控制：銀行已採取多項措施來保障借款人，例如律師諮詢函及專家諮詢機制，確保借款人了解相關權益與風險。
Q1：辦理以房養老貸款時，需要準備一份律師的認證函，那是什麼呢？
為避免爭議，現行銀行作業流程已納入專家諮詢機制，要求借款人(年長者)於申請時需備有律師諮詢函或有第三方見證人，及指定具法定繼承資格之人或第三人(無法定繼承資格之人時)為通知義務人，俾使年長者能充分瞭解契約內容及所生權利義務。因此，在撥貸前須委請律師辦理諮詢並取得律師諮詢認證函，相關之律師費用由申請人負擔。
Q2：以房養老契約到期或借款人往生後，房屋會如何處理?
如果契約到期或是借款人往生，借款人或是繼承者可以有三種選擇：
（１）一次清償借款人已領走的本利和。
（２）跟銀行洽談，用借新還舊方式，按月攤還欠款。
（３）由銀行拍賣，若拍賣金額大於總欠款，可以取回差價，若拍賣金額小於總欠款，需補足清償缺口。